L’espoir d’une réforme du HCSF reportée aux calendes grecques
La réforme du HCSF, voulue par me Lionel Causse et étudiée ce lundi 29 avril, a été avortée par sa demande de retrait de son texte.
A la suite de nombreux amendements déposés par l’opposition, le porteur du projet, M. Lionel CAUSSE, considérant que son texte avait été totalement vidé de son contenu, a demandé son retrait et jette l’éponge ce lundi 29 avril 2024.
« Je demande le retrait de ce texte qui n’a plus aucun sens et plus aucune raison d’être »
Pourquoi une réforme du HCSF ?
Les normes du HCSF contraignent l’accès au crédit immobilier et par ricochet impacte le marché immobilier.
La profession de l’immobilier, Courtier, agent immobilier, constructeur, promoteur, etc.. avaient bon espoir de voir ces normes être assouplies pour redynamiser le marché du Crédit immobilier qui ne cesse de s’effondrer depuis 2 ans.
La volonté de Mr Lionel CAUSSE en demandant une révision des normes HCSF était de permettre aux banques de retrouver une autonomie dans leur politique d’octroi et ainsi d’accorder davantage de crédits immobiliers.
Ces recommandations impactent plus particulièrement les investisseurs et les primo-accédants. Le projet de réforme du HCSF présenté le 29 avril a été retiré.
Pourquoi les normes HCSF impactent plus particulièrement les Primo-accédants et les investisseurs ?
HCSH normes contraignantes pour les investisseurs.
Le HCSF, pour le calcul du taux d’endettement, interdit une approche en différentiel pour les investissements immobiliers.
Cette méthode permettait de neutraliser la charge du crédit par le loyer perçu.
La différence, positive ou négative, était reportée en produit ou en charge, pour effectuer le calcul du taux d’endettement. Mode de calcul plus avantageux et plus représentatif de la situation économique.
Désormais, les banquent doivent intégrer la totalité de la mensualité dans les charges. Conséquence directe, un effondrement des dossiers de crédit immobilier pour des investissements locatifs.
Cibfinance propose la création d’une SCI, le prêt sera un crédit professionnel, avec une approche en cash-flow et non plus en taux d’endettement.
HCSF normes contraignantes pour les primo-accédants
Certains dossiers pourtant solvables ne sont plus éligibles, car le taux d’endettement maximum autorisé de 35% n’est pas respecté bien que le resta à vivre soit conséquent.
La durée d’amortissement ne pouvant dépasser 25 ans contraint également les dossiers qui n’ont pas suffisamment d’apport.
Ce sont typiquement les dossiers des primo-accédants qui ont peu d’apports, engendrant des longues durées pour respecter les 35% de taux d’endettement.
Rapport du Sénat sur la crise du logement
Bien que le gouvernement soutenait ce projet, la Banque de France, accompagnée de l’opposition, s’opposait fermement à la révision des recommandations HCSF.
Pourtant, il n’était question que d’un assouplissement et non d’une abrogation. La volonté du projet était de libérer légèrement l’accès au crédit immobilier.
Paradoxalement, parait 2 jours plus tard, le rapport du Sénat mettant en lumière la crise de l’immobilier en France.
Situation singulière !
De toute évidence, la crise du logement que nous constatons tous a été déclenchée par une inflation qui s’est brusquement réveillée dans des proportions inattendues. Ce sursaut de l’inflation a conduit la Banque centrale européenne à augmenter brutalement les taux d’intérêt, afin de ralentir la demande de crédit et de stopper la consommation.
Conséquence directe sur le marché immobilier, la chute des volumes de la construction neuve estimée à 20 % sur un an.
On peut lire, çà et là, qu’environ 300 000 emplois auraient disparu dans le secteur de la construction en trois ans.
La production du crédit immobilier divisé par deux : volume 08/2022 : 21 Milliards versus décembre 2023 : 11.5 Milliards
Le Premier ministre décalerait pourtant :
Le problème du logement est clair : il tient à la fois à l’offre et à la demande. Or, pouvoir se loger, acquérir son logement, c’est pour tant de Français le projet d’une vie, l’assurance d’une retraite sereine.
Gabriel Attal, Premier ministre, 30 janvier 2024
La crise du logement ne s’arrête pas à l’accès au crédit, l’interdiction de louer des passoires thermiques en 2025 pose également des Questions.
Allons-nous assister au retrait de 18% des logements locatifs ?
Les nouvelles obligations sur la construction des logements neufs et l’augmentation des matières premières en sont une autre.
Le plan d’occupation des sols vient lui aussi complexifier le dossier. Etc…
A ce jour, aucune solution concrète n’a été proposée pour résoudre, dans sa globalité, la crise du marché immobilier.
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