Taux d’usure inférieur à l’OAT 10 ans : pourquoi le crédit immobilier risque de se bloquer en France

Marché du crédit immobilier, réglementation bancaire et formation IOBSP | Octobre 2026

Un taux d’usure à 4,68 % et un rendement des emprunts d’État français à dix ans proche de 4,90 %. À première vue, ces deux chiffres peuvent sembler sans rapport. Pourtant, leur rapprochement soulève une question importante pour le financement immobilier : comment les banques peuvent-elles continuer à distribuer des crédits lorsque les conditions de marché se dégradent, mais que les taux facturés aux emprunteurs restent plafonnés ?

Cette situation illustre les limites possibles d’un mécanisme réglementaire conçu pour protéger les consommateurs.

Le taux d’usure interdit aux établissements financiers de pratiquer des taux excessifs. Mais lorsque les taux de marché progressent rapidement, son mode de calcul peut produire un effet inattendu : réduire l’accès au crédit, y compris pour des ménages présentant une bonne solvabilité.

Pour les intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP), comprendre ce phénomène est essentiel. Car une décision de refus bancaire ne résulte pas toujours de la situation financière du client. Elle peut également découler des contraintes économiques et réglementaires auxquelles l’établissement prêteur est soumis.

1. Le TEC 10 : un indicateur essentiel pour comprendre l’évolution des taux immobiliers

Avant d’analyser les conséquences de la situation actuelle, il faut comprendre ce que représente le TEC 10.

Le TEC 10, pour Taux de l’Échéance Constante à 10 ans, est un indicateur publié quotidiennement par l’Agence France Trésor (AFT).

Il mesure le rendement théorique d’une obligation assimilable du Trésor (OAT) dont l’échéance serait exactement de dix ans. Il est calculé à partir des rendements des obligations d’État françaises négociées sur les marchés financiers.

En pratique, il constitue une référence pour suivre l’évolution des taux d’intérêt à long terme en France.

Pourquoi cet indicateur intéresse-t-il les professionnels du crédit immobilier ?

Parce que les banques doivent financer les prêts qu’elles accordent. Pour cela, elles mobilisent différentes ressources : dépôts de leur clientèle, épargne, financements interbancaires, émissions obligataires ou refinancements auprès de l’Eurosystème.

Le TEC 10 n’est donc pas le coût de refinancement direct de toutes les banques. Il reste néanmoins un indicateur important de l’environnement financier dans lequel elles évoluent.

Lorsqu’il augmente durablement, les conditions de financement à long terme peuvent devenir moins favorables.

Les banques peuvent alors être amenées à relever leurs barèmes de crédit immobilier pour préserver leur équilibre économique.

2. Octobre 2026 : des taux obligataires supérieurs au taux d’usure immobilier

La situation observée en octobre 2026 mérite une attention particulière.

Selon les données officielles de l’Agence France Trésor, le TEC 10 a atteint 4,90 % les 1er, 2 et 8 octobre 2026. Il s’établissait à 4,74 % le 15 octobre.

Dans le même temps, les taux d’usure applicables au quatrième trimestre 2026 ont été fixés à des niveaux sensiblement inférieurs pour certaines durées.

Durée du prêt immobilier à taux fixe	Taux d’usure au T4 2026
Moins de 10 ans	4,09 %
De 10 ans à moins de 20 ans	4,68 %
20 ans et plus	5,40 %

Source : Banque de France, taux applicables depuis le 1er octobre 2026.

Comparaison au 8 octobre 2026

TEC 10

4,90 %

Taux d’usure de 10 à moins de 20 ans

4,68 %

Le TEC 10 dépassait le taux d’usure de 22 points de base à cette date.

Attention toutefois à ne pas tirer une conclusion trop rapide de cette comparaison.

Le taux d’usure de 4,68 % est un plafond de TAEG, comprenant notamment les intérêts et certains frais obligatoires.

Le TEC 10 représente, quant à lui, un rendement obligataire souverain.

Ces deux indicateurs n’ont donc pas la même fonction et ne sont pas directement comparables comme deux coûts bancaires.

Leur rapprochement révèle néanmoins une tension potentielle : si les conditions de financement des banques augmentent suffisamment, elles peuvent avoir des difficultés à répercuter cette hausse dans les taux proposés aux emprunteurs.

3. Comment une banque détermine-t-elle le taux d’un crédit immobilier ?

Pour comprendre le risque de blocage, il faut s’intéresser à la construction économique d’un taux bancaire.

Le taux débiteur d’un prêt doit notamment permettre à l’établissement de couvrir son coût de financement, ses charges de fonctionnement, le risque de non-remboursement et le coût du capital mobilisé.

Il doit également contribuer à sa rentabilité.

Prenons un exemple volontairement simplifié, sans prétendre reproduire la tarification réelle d’une banque.

Composante économique	Hypothèse pédagogique
Coût des ressources financières	3,80 %
Coûts de fonctionnement et de gestion	0,20 %
Coût du risque	0,15 %
Marge et rémunération du capital	0,25 %
Taux débiteur théorique	4,40 %

À ce taux débiteur viennent s’ajouter les autres coûts obligatoires qui entrent dans le calcul du TAEG.

Un financement dont le taux nominal est de 4,40 % pourrait ainsi présenter un TAEG supérieur à 4,68 %, selon l’assurance emprunteur, les frais de garantie et les autres frais applicables.

Il serait alors impossible de l’accorder dans la catégorie des prêts immobiliers de 10 à moins de 20 ans.

Cet exemple permet de comprendre un point fondamental : une banque peut considérer un emprunteur comme solvable, tout en étant incapable de lui proposer un financement compatible avec le plafond légal.

Le problème n’est donc pas systématiquement lié au risque présenté par le client.

Il peut résulter de l’équilibre économique de l’opération.

4. Pourquoi le calcul trimestriel du taux d’usure peut amplifier les difficultés

Le mécanisme français repose sur les taux effectifs moyens pratiqués par les établissements financiers au cours du trimestre précédent, majorés d’un tiers.

Prenons le taux d’usure de 4,68 % applicable aux prêts immobiliers de 10 à moins de 20 ans.

Il résulte d’un taux effectif moyen de 3,51 % observé au troisième trimestre 2026, augmenté d’un tiers.

Le problème apparaît lorsque les conditions de marché changent brutalement entre la période de référence et la période d’application.

Les banques peuvent voir leurs coûts de financement évoluer en octobre, alors que le plafond applicable reste déterminé par les taux pratiqués entre juillet et septembre.

Ce décalage peut produire un effet de seuil.

Les établissements qui souhaiteraient relever leurs barèmes ne disposent pas nécessairement de la marge réglementaire suffisante pour le faire.

Ils peuvent alors choisir de réduire leur production, de différer certaines opérations ou de privilégier les dossiers présentant les meilleures caractéristiques financières.

Il ne faut cependant pas confondre ce risque avec un blocage généralisé déjà constaté. À ce stade, le niveau du TEC 10 et celui du taux d’usure signalent une tension potentielle, mais ne suffisent pas à démontrer une contraction effective de la distribution bancaire.

5. Pourquoi les banques pourraient durcir leurs critères d’octroi

Lorsque les conditions économiques deviennent moins favorables, les établissements de crédit disposent de plusieurs leviers.

Ils peuvent ajuster leurs taux dans la limite du taux d’usure, rechercher des ressources moins coûteuses, réduire certains frais ou modifier leur politique commerciale.

Mais lorsque ces possibilités deviennent insuffisantes, ils peuvent également renforcer la sélection des dossiers.

Un établissement pourrait ainsi accorder davantage d’importance à l’apport personnel, à la stabilité professionnelle, au niveau d’épargne disponible, au reste à vivre ou à la qualité de la garantie.

Ce phénomène peut concerner des emprunteurs qui respectent pourtant les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière, notamment le taux d’effort de 35 % applicable en principe aux crédits immobiliers.

Il faut comprendre que les règles du HCSF et celles du taux d’usure poursuivent des objectifs différents.

Le HCSF encadre principalement les conditions d’endettement et la durée des financements. Le taux d’usure limite le coût total du crédit.

Un dossier peut donc satisfaire les exigences de solvabilité tout en se heurtant au plafond du TAEG.

C’est une distinction importante pour les professionnels chargés d’expliquer les décisions bancaires à leurs clients.

6. Pourquoi les durées de crédit peuvent modifier la situation

La réglementation actuelle présente une autre particularité : le taux d’usure applicable dépend de la durée du financement.

Au quatrième trimestre 2026, le plafond est fixé à 4,68 % pour les prêts de 10 à moins de 20 ans, contre 5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus.

L’écart atteint donc 72 points de base.

Cette différence peut créer une situation étonnante.

Un emprunteur souhaitant financer son acquisition sur 15 ans peut se retrouver confronté à un plafond de TAEG plus contraignant qu’un emprunteur sollicitant un prêt sur 20 ans.

Dans certaines circonstances, un dossier impossible à financer sur 15 ans pourrait donc devenir envisageable sur 20 ans.

Cela ne signifie pas qu’allonger la durée constitue systématiquement une bonne solution.

Un crédit plus long peut entraîner un coût total supérieur. Le professionnel doit également tenir compte de la capacité de remboursement, de l’âge de l’emprunteur et de l’ensemble des contraintes réglementaires.

Mais cette différence de plafond montre que le taux d’usure peut influencer non seulement l’accès au financement, mais aussi la structuration des opérations proposées aux clients.

7. Le précédent de 2023 : la Banque de France avait déjà adapté le dispositif

La France a déjà connu une période au cours de laquelle le taux d’usure avait du mal à suivre la remontée des taux bancaires.

En 2022 et 2023, la hausse rapide des taux directeurs de la Banque centrale européenne avait entraîné une augmentation des taux immobiliers.

Le calcul trimestriel du taux d’usure contribuait alors à créer un décalage entre les conditions de financement et les plafonds réglementaires.

Pour limiter cet effet, une mensualisation exceptionnelle des taux d’usure avait été mise en place du 1er février au 31 décembre 2023.

Cette mesure a permis aux établissements bancaires d’adapter plus régulièrement leurs barèmes.

Dans son communiqué du 28 décembre 2023, la Banque de France indiquait que cette mensualisation avait favorisé une production de crédit plus fluide et réduit les phénomènes d’accumulation des taux proposés à proximité du plafond légal.

Le retour au calcul trimestriel avait ensuite été justifié par la stabilisation des conditions monétaires.

Aujourd’hui, la remontée des rendements obligataires français conduit naturellement à s’interroger sur l’opportunité d’un nouveau dispositif temporaire.

À la date du 18 octobre 2026, aucune nouvelle mensualisation n’a toutefois été confirmée dans les publications officielles consultées.

8. La Banque de France pourrait-elle prendre de nouvelles mesures ?

Plusieurs évolutions peuvent être envisagées.

1 – La première serait de rétablir temporairement une publication mensuelle des taux d’usure, comme en 2023.

Cette solution permettrait de réduire le délai d’adaptation des plafonds aux conditions réellement pratiquées par les banques.

2 – La deuxième consisterait à engager une réflexion plus large sur les catégories de prêts et leurs caractéristiques économiques.

3 – La troisième serait de maintenir le dispositif actuel, en considérant que les marges existantes entre les taux moyens pratiqués et les plafonds restent suffisantes pour permettre la distribution du crédit

4 – La quatrième possibilité serait d’instaurer temporairement une majoration forfaitaire du taux d’usure, par exemple de 0,50 point, afin de tenir compte des tensions exceptionnelles sur les marchés obligataires.

Cette mesure permettrait de créer une marge de manœuvre supplémentaire pour les établissements prêteurs, sans remettre en cause le principe du plafonnement des taux. Ainsi, le taux d’usure applicable aux prêts immobiliers de 10 à moins de 20 ans passerait provisoirement de 4,68 % à 5,18 %.

Contrairement à la mensualisation, qui réduit simplement le décalage temporel dans le calcul du taux d’usure, cette majoration apporterait une réponse immédiate aux tensions rencontrées par les établissements bancaires.

Elle pourrait être limitée dans le temps et conditionnée à des circonstances exceptionnelles, notamment lorsque les taux obligataires connaissent une hausse rapide et significative.

Une telle mesure nécessiterait toutefois une adaptation du cadre réglementaire ou législatif applicable. Elle ne pourrait pas être décidée librement par la seule Banque de France.

L’objectif ne serait pas d’encourager une augmentation systématique des taux bancaires, mais de préserver la capacité des établissements à distribuer du crédit, tout en maintenant un plafond protecteur pour les emprunteurs.

Cette solution présenterait néanmoins un risque : permettre des crédits plus coûteux pour les consommateurs. Son caractère temporaire et son impact sur les emprunteurs devraient donc être soigneusement évalués..

La Banque de France devra notamment apprécier si la hausse des rendements obligataires se transmet effectivement aux taux bancaires et si elle provoque une augmentation des refus de financement.

Car une hausse de l’OAT, même importante, ne signifie pas automatiquement que les banques sont contraintes de relever leurs taux dans les mêmes proportions.

L’évolution des ressources bancaires, la concurrence entre établissements et leur politique commerciale jouent également un rôle déterminant.

9. Quel rôle pour les courtiers et les IOBSP dans ce contexte ?

Pour les professionnels du crédit, cette situation rappelle que l’analyse d’un dossier ne se limite pas au calcul d’un taux d’endettement.

Un IOBSP doit comprendre les mécanismes économiques qui influencent les politiques d’octroi des banques.

Cette connaissance lui permet notamment d’expliquer pourquoi un établissement peut refuser un dossier présentant pourtant une situation financière satisfaisante.

Elle permet également de mieux anticiper les changements de barèmes et d’identifier les solutions de financement adaptées aux caractéristiques de l’emprunteur.

L’intermédiaire doit néanmoins rester vigilant.

Il ne peut pas chercher à contourner artificiellement le taux d’usure en dissimulant des frais obligatoires ou en présentant de manière inexacte le coût du financement.

Son rôle consiste à rechercher une solution réglementairement conforme, économiquement pertinente et adaptée à l’intérêt du client.

Dans un marché où les conditions de financement évoluent rapidement, la qualité du conseil et la maîtrise de la réglementation deviennent encore plus importantes.

10. Le taux d’usure protège-t-il toujours efficacement les emprunteurs ?

La question mérite d’être posée sans remettre en cause le principe même de cette réglementation.

Le taux d’usure constitue une protection contre les coûts excessifs du crédit. Il participe à la prévention de certaines pratiques abusives et à la protection des ménages.

Mais un mécanisme de protection doit également être apprécié au regard de ses conséquences concrètes.

Lorsqu’un plafond devient trop éloigné des conditions économiques du marché, il peut contribuer à limiter l’offre de financement.

Le consommateur est alors protégé contre un crédit jugé trop coûteux, mais il peut également perdre la possibilité de financer un projet pourtant compatible avec sa situation financière.

Cette difficulté illustre un arbitrage classique de la réglementation bancaire : protéger les emprunteurs sans provoquer une restriction excessive de l’accès au crédit.

Pour les professionnels de l’intermédiation bancaire, la compréhension de cet équilibre est essentielle.

Conclusion : un indicateur à surveiller dans les prochains mois

La situation d’octobre 2026 constitue un signal de vigilance pour le marché français du crédit immobilier.

Le TEC 10 a atteint 4,90 % au début du mois, tandis que le taux d’usure des prêts immobiliers de 10 à moins de 20 ans reste fixé à 4,68 % jusqu’à la prochaine révision trimestrielle.

Cette différence ne permet pas, à elle seule, de conclure que les banques financent leurs prêts à perte ou que le crédit immobilier est bloqué.

Elle met cependant en évidence une difficulté potentielle si la hausse des taux obligataires se répercute durablement sur les coûts de financement bancaires.

Dans ce contexte, les établissements pourraient être amenés à ajuster leurs politiques d’octroi, notamment pour les dossiers présentant des marges économiques plus faibles.

Le précédent de 2023 démontre qu’une adaptation temporaire du calendrier de révision du taux d’usure est possible.

Reste à savoir si les tensions actuelles conduiront les autorités à envisager une nouvelle intervention.

Pour les IOBSP, les courtiers en crédit immobilier et les professionnels du financement, le suivi conjoint du TEC 10, des barèmes bancaires et des taux d’usure devient un élément important de compréhension du marché.

Car derrière ces indicateurs financiers se trouve une question très concrète : dans quelles conditions les banques pourront-elles continuer à financer les projets des ménages français ?

Sources officielles

• Agence France Trésor : TEC 10 du jour et historique
• Agence France Trésor : définition et calcul du TEC 10
• Banque de France : taux d’usure du quatrième trimestre 2026
• Banque de France : fonctionnement du taux d’usure
• Banque de France : bilan de la mensualisation exceptionnelle de 2023