TRACFIN et immobilier : une lourde sanction rappelle que la conformité LCB-FT n’est plus une option

TRACFIN et immobilier : une sanction de 75 000 € qui rappelle les obligations LCB-FT

Pendant longtemps, certains professionnels de l’immobilier ont considéré les obligations liées à TRACFIN comme une contrainte administrative supplémentaire. Un formulaire à conserver, quelques vérifications à effectuer et, éventuellement, une déclaration de soupçon lorsqu’une opération paraît vraiment inhabituelle.

Cette vision est aujourd’hui dépassée.

Les contrôles menés par la DGCCRF et les décisions de la Commission nationale des sanctions (CNS) montrent au contraire que la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, ou LCB-FT, doit faire partie intégrante de l’organisation d’un professionnel.

Une récente affaire concernant un important réseau immobilier en apporte une nouvelle illustration : six mois d’interdiction temporaire d’exercer avec sursis et, au total, 75 000 euros de sanctions pécuniaires.

Au-delà du montant, cette décision mérite d’être étudiée par les professionnels de l’immobilier mais également par les courtiers et intermédiaires financiers. Car les erreurs relevées sont loin d’être exceptionnelles.

TRACFIN : une obligation qui ne se limite pas à la déclaration de soupçon

Première confusion à éviter : parler de « conformité TRACFIN » ne signifie pas simplement savoir effectuer une déclaration de soupçon.

Les professionnels assujettis doivent disposer d’un véritable dispositif de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme.

Dans l’immobilier, les professionnels concernés figurent parmi les personnes assujetties prévues par le Code monétaire et financier.

Cela implique notamment d’identifier les risques auxquels l’entreprise est exposée, de connaître ses clients, d’adapter son niveau de vigilance, de conserver certaines informations et de mettre en place des procédures internes.

Et ce dispositif doit vivre.

Une procédure téléchargée sur Internet puis oubliée dans un dossier informatique ne suffit évidemment pas.

Un premier contrôle qui aurait dû servir d’avertissement

L’affaire est particulièrement intéressante sur ce point.

Selon les éléments rendus publics, la DGCCRF avait déjà détecté des manquements aux obligations LCB-FT lors d’un premier contrôle en décembre 2022.

Un nouveau contrôle intervient en novembre 2023.

Or, près d’un an plus tard, les mesures nécessaires n’avaient toujours pas été suffisamment mises en œuvre.

Le dirigeant aurait reconnu ne pas avoir pris toute la mesure de ses obligations.

Cette phrase résume finalement une grande partie du problème.

Dans une activité réglementée, méconnaître une obligation n’empêche pas qu’elle soit applicable. Et lorsqu’un premier contrôle a déjà attiré l’attention du professionnel, l’argument devient encore plus difficile à soutenir.

C’est probablement l’un des principaux enseignements à retenir pour les futurs professionnels.

Un contrôle n’est pas seulement un événement à subir. Il doit déclencher, lorsqu’une faiblesse est identifiée, une véritable mise en conformité.

Une cartographie des risques inexistante

Parmi les manquements relevés figure l’absence de cartographie des risques.

Le terme peut paraître très technique. Son principe est pourtant assez simple.

Toutes les opérations et tous les clients ne présentent pas le même niveau de risque.

L’entreprise doit donc réfléchir à ses propres activités :

• Quels clients accompagne-t-elle ?
• Quels types d’opérations réalise-t-elle ?
• Quels montants sont habituellement concernés ?
• Quelle est l’origine géographique des clients ou des capitaux ?
• Existe-t-il des opérations intégralement financées sans crédit ?
• Certains montages comportent-ils des sociétés ou des structures juridiques complexes ?

La cartographie sert à transformer ces questions en une véritable politique de vigilance.

Elle ne doit donc pas être générique. Elle doit correspondre à l’activité réelle du professionnel.

Connaître son client ne consiste pas seulement à photocopier sa carte d’identité

Autre point relevé dans cette affaire : l’identification des vendeurs n’était pas systématiquement réalisée et certaines informations relatives aux vendeurs et acquéreurs étaient absentes.

C’est un point fondamental.

La connaissance client, souvent appelée KYC pour « Know Your Customer », va beaucoup plus loin que la récupération d’une pièce d’identité.

Le professionnel doit être capable de comprendre avec qui il travaille et, en fonction du niveau de risque, la cohérence de l’opération réalisée.

La profession du client, sa situation, l’objet de l’opération ou encore l’origine des fonds peuvent alors devenir des informations essentielles.

Prenons un exemple très concret.

Un acquéreur souhaite acheter comptant un bien immobilier pour 700 000 euros. L’absence de crédit n’est évidemment pas suspecte en elle-même. Mais elle pose une question simple : d’où viennent les 700 000 euros ?

Épargne accumulée ? Vente d’un autre bien ? Donation ? Succession ? Cession d’entreprise ? Capitaux provenant de l’étranger ?

Selon le contexte et le risque identifié, le professionnel doit être capable d’obtenir les explications et justificatifs nécessaires.

L’origine des fonds devient un point central

Dans le dossier sanctionné, l’absence de justificatif concernant l’origine des fonds d’une acquisition intégralement financée par apport personnel fait justement partie des difficultés relevées.

C’est une évolution importante dans la culture professionnelle.

Pendant des années, certains acteurs considéraient que la provenance des fonds relevait essentiellement de la banque ou du notaire.

Ce raisonnement est dangereux.

Chaque professionnel assujetti doit respecter ses propres obligations. Le fait qu’une banque, un notaire ou un autre professionnel intervienne dans l’opération ne dispense pas automatiquement l’agence immobilière de ses propres diligences.

Le même raisonnement vaut dans le courtage en crédit.

Le courtier ne peut pas considérer que « la banque vérifiera ». Il possède ses propres obligations de vigilance dans le cadre qui lui est applicable.

Gel des avoirs, formation et contrôle interne : les grands oubliés

D’autres manquements sont particulièrement instructifs.

Le groupe ne disposait notamment pas d’un dispositif suffisant concernant le gel des avoirs. Aucune formation adéquate du personnel n’avait été mise en place et le dispositif de contrôle interne était défaillant.

C’est souvent ici que l’on mesure la différence entre avoir une procédure et disposer réellement d’un système LCB-FT.

Un collaborateur qui entre en relation avec un client doit savoir ce qu’il doit vérifier.

Il doit également savoir reconnaître une opération atypique et connaître la personne à alerter en interne.

Le dirigeant, de son côté, doit pouvoir contrôler que les procédures sont effectivement appliquées.

Former les collaborateurs n’est donc pas accessoire. C’est l’une des conditions nécessaires au fonctionnement du dispositif.

75 000 euros d’amendes et une interdiction d’exercer avec sursis

La sanction prononcée montre que le risque n’est plus théorique.

Dans cette affaire, les différentes personnes morales et physiques concernées ont supporté au total 75 000 euros de sanctions pécuniaires, auxquels s’ajoute une interdiction temporaire d’exercice de six mois assortie du sursis.

La Commission a toutefois tenu compte des mesures de mise en conformité engagées depuis le contrôle.

C’est également un enseignement intéressant.

Corriger tardivement ses procédures n’efface pas les manquements constatés au moment du contrôle. En revanche, les efforts accomplis et la coopération peuvent être pris en considération dans l’appréciation de la sanction.

Il vaut donc toujours mieux corriger rapidement une situation que l’ignorer.

Pour les futurs courtiers et professionnels de l’immobilier, une leçon à retenir

Cette affaire dépasse largement le cas d’une entreprise.

Elle illustre une évolution de fond.

Les autorités attendent désormais des professionnels qu’ils soient capables non seulement d’affirmer qu’ils respectent leurs obligations LCB-FT, mais de le démontrer.

Il faut pouvoir présenter une cartographie des risques adaptée à son activité, des procédures internes cohérentes, des dossiers clients correctement documentés, une organisation concernant le gel des avoirs, des preuves de formation des collaborateurs et un dispositif de contrôle interne.

Pour un courtier, un mandataire ou un professionnel de l’immobilier, la conformité ne doit donc plus être considérée comme un classeur que l’on ouvre le jour où arrive un contrôleur.

Elle doit devenir un réflexe professionnel.

Et c’est probablement la principale leçon de cette sanction : en matière de LCB-FT, ce qui compte n’est pas seulement d’avoir écrit une procédure. Il faut être capable de prouver qu’elle est connue, comprise et réellement appliquée.

Pour les professionnels réglementés, la question n’est donc plus de savoir s’ils seront un jour interrogés sur leur dispositif de lutte contre le blanchiment.

La bonne question est plutôt celle-ci : si un contrôle avait lieu demain matin, serions-nous capables de démontrer, dossier après dossier, que notre dispositif fonctionne réellement ?

Pascal CHERIN, dirigeant de Cibformation, courtier depuis 1993, cet article a été mis à jour en septembre 2026

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