Quelle différence entre Compromis de vente et Promesse unilatérale de vente ?

Compromis de vente versus Promesse unilatérale de vente

Dans le domaine immobilier, deux principaux avant-contrats sont utilisés pour encadrer la vente d’un bien :

• le compromis de vente (promesse synallagmatique de vente)
• la promesse unilatérale de vente.

Ces contrats, bien que similaires, présentent des différences notables ayant des implications distinctes pour le vendeur et l’acheteur.

Dans l’accompagnement de son client pour son financement, un courtier en crédit sera à même de mieux vous expliquer ces différences.

Compromis de vente (Promesse synallagmatique de vente)

Le compromis de vente est un contrat par lequel le vendeur et l’acheteur s’engagent mutuellement à conclure la vente d’un bien immobilier à un prix déterminé.

Selon l’article 1589 du Code civil, cette promesse vaut vente, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives éventuelles, telles que l’obtention d’un prêt par l’acheteur.

Avantages pour l’acheteur :

• Engagement ferme du vendeur : Le vendeur est tenu de vendre le bien, offrant ainsi une sécurité à l’acheteur.

• Possibilité de recours : En cas de défaillance du vendeur, l’acheteur peut l’assigner en justice pour forcer la vente.

Inconvénients pour l’acheteur :

• Clause pénale : Si l’acheteur renonce à l’achat sans motif légitime, il peut être tenu de verser une indemnité au vendeur, généralement fixée à 10 % du prix de vente.
  Wikipédia

Avantages pour le vendeur :

• Engagement ferme de l’acheteur : L’acheteur est contractuellement obligé d’acquérir le bien, sous réserve des conditions suspensives.

• Indemnisation en cas de désistement : En cas de renonciation injustifiée de l’acheteur, le vendeur peut percevoir une indemnité compensatoire.

Inconvénients pour le vendeur :

• Obligation de vendre : Le vendeur est lié par son engagement et ne peut se rétracter sans conséquence juridique.

Promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre son bien à un bénéficiaire (l’acheteur potentiel), qui dispose d’une option d’achat pendant une période déterminée. Durant ce délai, le vendeur ne peut proposer le bien à un tiers.

Avantages pour l’acheteur :

• Liberté de décision : L’acheteur a la possibilité d’acquérir le bien ou non, sans obligation, pendant la durée de l’option.

Inconvénients pour l’acheteur :

• Indemnité d’immobilisation : Pour bénéficier de cette option, l’acheteur verse généralement une indemnité d’immobilisation au vendeur, non remboursable en cas de non-levée de l’option.

Avantages pour le vendeur :

• Indemnité compensatoire : Si l’acheteur ne lève pas l’option, le vendeur conserve l’indemnité d’immobilisation en compensation de l’immobilisation du bien.

Inconvénients pour le vendeur :

• Incertain quant à la vente : Le vendeur n’a pas la garantie que l’acheteur lèvera l’option, ce qui peut retarder la vente effective du bien.

Avis des notaires

Les notaires n’ont pas de préférence systématique pour l’un ou l’autre de ces contrats.

Le choix entre un compromis de vente et une promesse unilatérale de vente dépend des circonstances spécifiques de la transaction et des besoins des parties impliquées.

Il est donc essentiel de consulter un notaire pour déterminer la forme la plus appropriée à chaque situation.

Ce qu’il faut retenir du compromis de vente versus promesse unilatérale de vente

le compromis de vente offre un engagement réciproque et ferme entre le vendeur et l’acheteur, tandis que la promesse unilatérale de vente confère à l’acheteur une option d’achat sans obligation immédiate.

Le choix entre ces deux contrats doit être mûrement réfléchi en fonction des objectifs et des contraintes de chaque partie.

Attention : un scénario bien connu sous le nom de “compromis abusif” ou “chantage au compromis”.

Certaines personnes malveillantes signent plusieurs compromis de vente sur différents biens sans réelle intention d’acheter.

Ensuite, elles disparaissent ou ralentissent volontairement la procédure, empêchant ainsi le vendeur de conclure la vente avec un autre acquéreur sérieux.

Pourquoi cela pénalise le vendeur ?

• Blocage de la vente : Pendant toute la durée du compromis (généralement 2 à 3 mois), le vendeur ne peut pas proposer son bien à quelqu’un d’autre.
• Perte de temps et d’opportunités : Si l’acheteur ne se manifeste plus et ne finalise pas l’achat, le vendeur doit repartir de zéro après l’échéance du compromis.
• Coût juridique et administratif : Le vendeur doit parfois relancer des démarches (nouvelle annonce, diagnostics techniques, etc.).
• Pression financière : Dans certains cas, l’acheteur malveillant propose de “libérer” le bien contre une indemnisation, exploitant ainsi la situation du vendeur.

Pourquoi la promesse unilatérale protège mieux le vendeur dans ce cas ?

• Indemnité d’immobilisation : Dans une promesse unilatérale, l’acheteur doit verser une somme (généralement 5 à 10 % du prix du bien) en échange de l’option d’achat. Si l’acheteur ne lève pas l’option à la fin du délai, le vendeur garde cette somme. Cela dissuade les comportements abusifs.
• Moins d’engagement immédiat : Contrairement au compromis, où la vente est juridiquement quasi actée sous réserve des conditions suspensives, la promesse de vente laisse au vendeur plus de contrôle sur la situation.

Si le vendeur craint ce type de manipulation, une promesse unilatérale de vente est une meilleure protection que le compromis, car elle implique une indemnisation automatique en cas de désistement de l’acheteur.

Toutefois, cela dépend aussi du profil des parties et de la nature de la transaction. Un notaire pourra conseiller le vendeur en fonction du contexte.

Notre centre de formation est spécialisé pour les courtiers en crédit et assurance

Nous dispensons une formation IOBSP et IAS Formule la plus complète avec un accompagnement personnalisé.

• Depuis 2012, nous dispensons une formation courtier crédit immobilier et désormais une formation Loi ALUR.
• Chaque stagiaire est suivi par une coordinatrice pédagogique qui vous accompagne du devis à la remise de votre attestation de formation.
• La formation est débriefée par 2 jours de visio avec un courtier expérimenté. Plébiscité par nos apprenants (voir les avis)

Nous proposons chaque année les formations continues obligatoires :

• Formation continue DCI 7h
• Formation continue IAS DDA 14 h

Pour plus de renseignements sur la formation, contactez-nous :

• Téléphone au 04 77 32 38 00
• Via notre site : Formation IOBSP/IAS
• Mail : accueil@cibformation.fr

Centre certifié conformément au décret qualité N° 2015-790 du 25 juin 2015. Nous avons reçu la certification QUALIOPI, ainsi votre formation peut être prise en charge par le CPF, si elle est éligible. La formation peut aussi être prise en charge par votre OPCO. Nous sommes inscrits sur le catalogue qualité de Pôle Emploi et enregistré au DATADOCK.