Responsabilité du courtier : la cour d’appel de Paris condamne un courtier

Responsabilité du courtier en crédit : quand le refus de prêt engage votre responsabilité ?

Depuis quelques mois, les refus de financement ne se soldent plus uniquement par la déception d’un projet immobilier : ils deviennent le point de départ d’un contentieux systématique où le courtier se retrouve en première ligne.

Vendeurs frustrés, acquéreurs déboussolés, banques frileuses : chacun cherche un responsable tangible — et le professionnel de l’intermédiation (un IOBSP)  paraît soudain le maillon « à portée de juridiction ».

Dans ce nouveau paysage, le courtier n’est plus seulement un artisan du montage financier ; il est perçu comme un gardien de la preuve, sommé de démontrer qu’il a tout tenté pour décrocher l’offre.

La récente inflation des décisions de justice confirme ce basculement : chaque dossier mal tracé, chaque mandat trop général, chaque information mal communiquée peut désormais se transformer en condamnation.

L’affaire examinée par la cour d’appel de Paris, le 2 avril 2025, incarne cette tendance et fixe un nouveau standard d’exigence. Avant de détailler cet arrêt, prenons la mesure de ce virage : l’intermédiation de crédit s’inscrit dorénavant sous le signe de la preuve par l’action — et par l’anticipation.

1. L’arrêt du 2 avril 2025 : un signal fort

Le 2 avril 2025, la cour d’appel de Paris (Pôle 5, chambre 6, n° 23/03531) a condamné un courtier en crédit à rembourser près de 28 000 € de frais (séquestre, honoraires d’architecte, diagnostics, etc.) après l’échec du financement d’un bien partiellement en démolition.
Les juges retiennent trois griefs principaux :

1. Manque de diligence : le courtier ne justifie pas de démarches réelles et multiples auprès des banques ;

2. Rétention d’une information essentielle (l’état du bien) qui a provoqué le refus de la seule banque intéressée ;

3. Absence de preuve matérielle du dépôt complet du dossier.

Autrement dit : pas de traçabilité, pas de protection. LinkedIn

2. Ce que les juridictions attendent désormais des courtiers

Le mandat, jadis parapluie suffisant, n’est plus qu’une pièce du puzzle probatoire.

3. Une tendance confirmée par d’autres arrêts

• CA Poitiers, 6 février 2024 (22/00794) : l’attestation de refus rédigée par le courtier est admise, mais uniquement parce qu’elle décrit précisément les banques sollicitées et les dates de dépôt. Sans cette cohérence documentaire, l’acquéreur aurait perdu son dépôt de garantie. Village de la Justice

• CA Lyon, mai 2024 : un courtier n’a échappé à la condamnation qu’en prouvant, pièces à l’appui, qu’il avait déposé deux dossiers complets dans les délais contractuels.

• Contentieux en hausse : la multiplication des refus de prêt depuis 2022 pousse vendeurs et acquéreurs à chercher des responsables solvables – le courtier est devenu une cible naturelle.

4. Kit de survie du courtier en 2025

1. Mandat irréprochable

   • Reprendre noir sur blanc le montant, la durée, la destination des fonds et les travaux éventuels.

   • Limiter la mission au « conseil et à la mise en relation », pas à la garantie d’obtention.

2. Dossier complet et actualisé

   • Pièces < 3 mois, plans, devis et diagnostics inclus.

   • Vérifier l’adéquation entre compromis et besoin réel (frais de notaire, travaux, garantie).

3. Traçabilité irréprochable

   • Un e-mail = une preuve.

   • Export régulier du suivi CRM ; idéalement, horodaté et signé électroniquement.

4. Attestations intelligentes

   • Mentionner la date de dépôt, la référence du dossier banque et la réponse obtenue ou l’absence de réponse.

   • Éviter les formules vagues ; joindre, si possible, le refus formel de la banque.

5. Pédagogie client en temps réel

   • Partager les avancées (ou blocages) toutes les 48 h quand l’échéance contractuelle approche.

   • Expliquer clairement la différence entre simulation, pré-accord et instruction complète.

5. Pour les formateurs & responsables conformité (message Cibformation)

Chez Cibformation, nous voyons dans cette évolution jurisprudentielle un levier de professionnalisation :

• Modules dédiés à la preuve électronique et à la rédaction d’attestations ;

• Ateliers pratiques sur le duty of care lorsque l’offre n’est pas encore émise ;

• Mise à jour continue des supports avec la dernière jurisprudence.

6. À retenir

• Le refus de prêt n’est plus un simple échec commercial : c’est un risque juridique majeur.

• Votre meilleure défense tient en trois mots : tracer, documenter, expliquer.

• Faites de chaque dossier un audit prêt à l’emploi : si vous ne pouvez pas le prouver, pour le juge, vous ne l’avez pas fait.

Conseil pratique
Préparez dès aujourd’hui une check-list “refus de prêt” que vous remettez au client et conservez signée dans votre dossier : elle vaudra début de preuve (et démonstration de votre devoir d’information renforcé).

Cibformation : Suivre nos formations IOBSOP et IAS

• Formation lutte contre le blanchiment d’argent

• Formation continue DCI 7h
• Formation continue IAS DDA 14 h

Pour plus de renseignements sur la formation, contactez-nous :

• Téléphone au 04 77 32 38 00
• Via notre site : Formation IOBSP/IAS
• Mail : accueil@cibformation.fr

Centre certifié conformément au décret qualité N° 2015-790 du 25 juin 2015. Nous avons reçu la certification QUALIOPI, ainsi votre formation peut être prise en charge par le CPF, si elle est éligible. La formation peut aussi être prise en charge par votre OPCO. Nous sommes inscrits sur le catalogue qualité de Pôle Emploi et enregistré au DATADOCK.