La soulte dans le cadre d’un divorce avec des crédits en cours : comprendre le concept
La soulte représente une compensation financière versée lors du partage d’un bien commun dans le cadre d’un divorce.
Lorsqu’un des époux souhaite conserver le bien immobilier commun, typiquement la résidence principale, il doit “racheter” la part de son ex-conjoint.
Cette somme, appelée soulte, correspond généralement à la moitié de la valeur nette du bien (valeur du bien moins le capital restant dû sur le prêt immobilier s’il existe).
Le montant exact est déterminé soit à l’amiable entre les ex-époux, soit par expertise judiciaire en cas de désaccord.
Le conjoint qui souhaite conserver le bien, devra financer le rachat de soulte plus le crédit immobilier en cours et éventuellement un crédit à la consommation.
Les différentes options de financement selon votre situation :
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Dans le cas d’une maison déjà remboursée :
Le financement de la soulte s’apparente alors à un nouveau départ en matière de crédit immobilier.
La banque va étudier votre dossier comme pour une première acquisition, mais avec quelques spécificités. L’avantage dans cette configuration est que le bien est déjà totalement payé, ce qui représente une garantie solide pour l’établissement prêteur.
La banque pourra ainsi proposer des conditions relativement avantageuses, proches de celles d’un prêt immobilier classique.
Le montant à emprunter étant moins important que pour une acquisition totale, cela peut faciliter l’obtention du prêt.
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Avec un prêt immobilier encore en cours :
La situation devient plus complexe, mais reste tout à fait gérable.
Il faudra procéder à une opération de rachat de crédit qui englobe plusieurs aspects. Le nouveau prêt devra couvrir à la fois le capital restant dû sur le prêt immobilier initial et le montant de la soulte à verser à l’ex-conjoint.
Cette opération nécessite une étude approfondie, car elle modifie substantiellement le profil du crédit : nouveau montant, nouvelle durée, et potentiellement nouveau taux.
Les banques ont l’habitude de ce type d’opération et disposent généralement de solutions adaptées, même si les conditions peuvent être légèrement moins favorables qu’un prêt immobilier classique.
Rachat de soulte avec un prêt immobilier et un crédit à la consommation :
La gestion des crédits à la consommation et l’importance de la garantie hypothécaire : Si vous vous retrouvez avec la charge des crédits à la consommation du ménage, une solution globale peut être envisagée via un rachat de crédit mixte.
Cette solution permet de regrouper dans un seul et même prêt :
- Le capital restant dû sur le prêt immobilier existant
- Le montant de la soulte à verser
- L’ensemble des crédits à la consommation (voiture, travaux, équipements…)
Attention : Toutefois, ce type d’opération n’est possible que sous certaines conditions strictes liées à la valeur du bien immobilier.
En effet, la banque va prendre une garantie hypothécaire sur le bien concerné. Cette hypothèque est fondamentale, car elle permet à la banque de se protéger en cas de défaut de paiement, en ayant la possibilité de faire saisir et vendre le bien pour se rembourser.
Point crucial : le montant total du nouveau crédit (prêt immobilier + soulte + crédits consommation) doit impérativement rester inférieur à la valeur vénale du bien immobilier.
La banque applique généralement une marge de sécurité et ne prêtera qu’à hauteur de 80-90% maximum de la valeur du bien. Par exemple :
- Si le bien vaut 300 000 €, la banque pourra envisager un prêt total jusqu’à environ 250 000 €
- Si les crédits à regrouper dépassent cette somme, l’opération ne sera pas réalisable, car la banque n’aurait plus de garantie suffisante en cas de défaillance
Dans le cas où le montant total des crédits à reprendre serait supérieur à la valeur du bien, il faudra envisager d’autres solutions :
- Conserver certains crédits à la consommation en parallèle
- Chercher à renégocier ou restructurer séparément les crédits à la consommation
- Envisager éventuellement un apport personnel pour réduire le montant à emprunter
- Dans les cas les plus complexes, consulter un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert en restructuration de crédits
Cette question de la garantie est donc centrale dans la faisabilité de l’opération.
Il est recommandé de :
- Commencez par faire établir une estimation précise de la valeur du bien par plusieurs agents immobiliers ou un expert
- Faites calculer le montant exact de la soulte par votre notaire
- Établissez un inventaire détaillé de tous vos crédits en cours avec les tableaux d’amortissement
- Préparez un dossier complet comprenant vos trois derniers bulletins de salaire, avis d’imposition, et relevés de compte
- Consultez plusieurs établissements bancaires pour comparer les offres
- N’hésitez pas à solliciter l’aide d’un spécialiste : Cibfinance, qui pourra vous accompagner dans cette démarche et négocier les meilleures conditions
La réussite de l’opération dépendra donc non seulement de la capacité de remboursement de l’emprunteur, mais aussi et surtout de l’adéquation entre la valeur du bien et le montant total des crédits à regrouper.
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